赴美购房,风险不得不防

作者:陈晨 2014-04-15 来源:中国妇女

冒失的代价

    花300万元人民币,你可以在美国买到花园别墅,却没把握在北京的四环内安家。这样的现实让不少人做起了在国外买房的梦。可是,跨国购房靠谱吗?我们又该怎样实现这个美梦呢?姜潮在广州做建材生意多年,积累了一笔财富。2009年次贷危机,美国房价触底,有朋友建议他去“抄底”美国房产。想到孩子将来要去美国念书,自己也能买到便宜房子,姜潮觉得朋友的提议很可行。

    朋友给他介绍了一位叫李军的美籍华人,李军在美国做房产经纪人,据说是朋友在一次聚会上认识的,专为想在美国买房的华人服务。姜潮对朋友的话深信不疑,将买房、看房的事完全托付给了李军。李军提出,如果帮姜潮成功购房,事后要收取房款2%的中介费,姜潮同意了。

    2010年的一天,李军给姜潮打来电话,说是找到了房源。房子位于美国加州,建筑面积230平方米,售价80万美金。姜潮很满意,飞到美国看了一眼房子之后,就签了合同,并在一周后支付了全部房款以及给李军的所谓中介费。姜潮英文不好,合同他基本没看懂,这笔交易全凭对经纪人的信任。

    姜潮买房后就飞回广州料理生意。同年7月,他的妻子樊文文带着儿子去了美国,住在新买的别墅里度假。

    住的时间一长,樊文文就发现了问题。她先是发现房顶多处漏水、楼梯不结实,接下来又发现了一个严重的隐患:房屋地基下沉。别墅是建于1922年的老房子,美国的老房子大多得到很好的维护,寿命很长,可是这栋别墅却显然很久都没有维修过了。

    通过和附近的华人交谈,樊文文才得知,由于地基下沉,这栋别墅在当地根本没人愿买,已经闲置七八年了。想要安全入住,全面修缮必不可少,这将是一笔极昂贵的费用,可能要花十几万美金。

    樊文文还得知,在美国买房,签合同前都要请第三方房屋验收机构介入,出具验房报告。房子的任何问题都会反映在报告上。房子质量有问题,买方可以拒绝购买,或要求卖方无条件修缮。而且,在美国,购房人是不用支付所谓中介费的,经纪人的佣金全部由卖方来承担。

    樊文文意识到房子买亏了。她找到李军,要求他给个说法。没想到李军抽出一份文件递到樊文文面前:“你看看,这是验房单,上面显示房子毫无问题,你丈夫是签了字的。”樊文文哑口无言。原来,姜潮签字时以为这份文件无关痛痒,只是走个程序而已,李军也并没有对他多做解释。

    后来樊文文才知道,其实,美国有一些不正规的验房公司,他们开具验房报告就是例行公事,根本做不到尽职尽责。可是验房报告却又很重要,如果上面显示没问题,买家又签了字,那么在交易完成之后,买房人就再也不能要求原房主对房子质量负责了。

    事情断断续续拖了两年,几番交涉无果后,姜潮夫妇只好花10万美元修缮了房子,那笔所谓中介费,由于是姜潮自愿支付给李军的,根本要不回来。这次买房经历耗费了他们太多的时间,两国间的奔波,人生地不熟和语言障碍,让他们对美国多少有了些排斥。

不可不知的游戏规则

    姜潮夫妇的遭遇并非个案,美国买房巨大诱惑的背后是尚不被人了解的隐忧。哪些陷阱需要注意?如果并不打算到美国发展,我们是否有必要跟风去海外买房?就这些问题,本刊记者采访到了北美购房网的CEO林海涛。

    记者:什么样的人会在美国买房?美国的房产交易流程是怎样的?

    林海涛:人们赴美买房的目的一般有三种:移民、孩子留学、单纯用于投资。

    不同于中国的民用住宅70年产权,商业地产50年产权,美国、加拿大等国的房产,无论商用还是民用,都是永久产权,房子和地一起出售。根据统计数据,美国的土地在以每年5.9%的速度升值。这对具备经济条件的人来说,有着很大的吸引力。

    在美国买房的第一步,就是确定打算购买的城市和住宅区。不同城市、不同住宅区,其房屋价位是不一样的。

    确定了目标城市之后,确定想买的房子,了解房子的所处区域、周边环境。你可以浏览有关美国房产信息的网站、找在美国的朋友咨询,有条件的人可以飞到美国看房。

    接下来的第二步,你要看看房子在网上的参考价是多少,依据参考价给卖方房产经纪人发一封出价函,又称offer,通过它来讨价还价。比如房子卖100万美金,你发一封出价函,出价99万美金。卖方如果接受你的价格,就会把出价函签字发回;如果不接受,会发回出价函和你还价,对方的还价,你同样可以选择接受或不接受。

    价格谈妥后,第三步就是房屋检查。你需要先付一笔房屋交易定金,然后请第三方验房机构介入进行房屋检查。在整个房屋检查过程中,你会有两周的考虑期,英文叫cooling down。房子有问题,或者你冷静下来之后发现自己不想买了,那么你可以无条件退出交易,定金是全额返还的。

    房屋检查是个很必要的程序。因为美国别墅的房龄非常老,距现在十年内盖起来的房子都算是较新的,百年以上的房子都很常见。老房子毕竟有老化的地方,特别是下水道、地基、房顶。如果检查出问题,买家可以取消合同,也可以要求卖家降价或修复。如果没有问题,买卖双方就可以签合同、过户了。

    在出价函被接受之后、签署购房合同之前,买方还可以要求第三方机构对房子的产权做尽职调查。查清房子上是否设定了抵押、房子的产权有没有问题。

    不少人担心房主拿了房款却不过户,其实没必要担心。整个交易过程中,无论是定金还是房款,都不会直接揣到卖方兜里,而是由买方打到第三方公证公司的账户上。房子过户以后,再由公证公司打款给卖方,过程类似于国内的支付宝。

    记者:在整个过程中,购房人需承担多少费用? 

    林海涛:在美国买房,买方不需要给经纪人任何形式的佣金,经纪人的佣金由卖家承担。

    购房者需要承担的费用有:给第三方交易监管公司的交易监管费,约500~3000美金;给验房公司的验房费,约300~500美金;300美金左右的公证费用;200美金左右的产权调查费用。

    除此之外,很多购房者会买一份产权保险,费用是房屋成交价的0.3%~0.5%。如果房子的产权真有问题,保险公司会将房款全额赔付。总共算下来,买方的支出不多,只占房款的0.5%~1%。

    记者:买房之后,每年“养房子”要花多少钱?

    林海涛:美国是有房产税的。税率在房子市值的1%左右,每年征收。而且,你还要交房屋市值1%的房屋保险。一旦遇到自然灾害,比如龙卷风、飓风或是房子围墙发生坍塌,甚至有人在你房子门口摔了一跤向你索赔,房屋保险都会负责赔付。另外,就是房子定期维修的费用。

    在美国,越好的城市,房产税越高。这笔税费会被投入到市政建设上,70%投资于附近的公立中小学。因此也就形成了房价越贵,学校和周边环境就越好,从而更能吸引富人居住的循环状态。所以说在美国,买房子就是买区域,房产税也不是白交的。

    其实,如果你买了房又不常住,不妨委托当地的房屋管理公司租出去,房产税等费用由租户承担。这样也降低了养房的成本。

    记者:在美国的哪几个城市买房比较好?

    林海涛:一年多以前,底特律市破产,几万美金就能买到一套房。当时很多人问我能不能去买,我一直劝他们冷静。因为在这种城市买房,对个人投资者没有意义。你不知道底特律的经济何时恢复,如果想把房子出手,又要交一大笔税费。

    买房子还是要选择好的区域、好的环境。一是治安好,人员素质高;二是房价抗跌,想把房子卖出去也容易出手;三是租金有保证。

    目前我比较看好的几个城市,是西雅图、旧金山、洛杉矶、纽约以及波士顿。这几个城市房价的抗跌性很强,次贷危机时,很多城市房价跌了一半甚至更多,这几个城市房价的跌幅也只是10%~25%左右,而且危机过后,房价就很快恢复了。

    西雅图买房的性价比非常高。它是美国西北部最大的城市,毗邻太平洋,也是波音、星巴克、微软等多个跨国公司的总部所在地,这里就业率高,支柱产业多,经济崩溃的可能性也小。而且,它离温哥华只有一个多小时的车程,房价却只有温哥华的三分之一。

    除了以上这些,我还想提醒大家一些实际的问题。首先,美国的房子都是没有房产证的。过户之后,要去当地政府网站上查询,看看产权人是否已经改成你的名字;其次,美国的房产经纪人非常多,拿起当地报纸随便一翻,就能找到十几个经纪人的电话。可是,美国的房产经纪人资质是很好考的,行业监管又不那么严,造成经纪人素质良莠不齐,买房者不能随便轻信,自己事先做好功课、委托一个靠谱的房产经纪人都是非常重要的。