律师支招,母女居有定所

作者:文/孙莹 2014-08-14 来源:中国妇女

    拆迁时,为多分房产,一对恋人匆忙结婚。离婚时,妻子突然发现家中没有房产,拆迁时本该归自己和丈夫居住的房产,到哪儿去了呢?

    居有定所让家庭生活更安稳

    “徐律师,我就不明白了,我曾经是这套房子的被安置人,当年拆迁也有我的一份。怎么离了婚,房子就和我一点关系都没了。我就只能任人扫地出门吗?”一次离婚诉讼,一次房产官司,李倩都没有实现居有定所,这让她有些绝望了。

    北京市邦盛律师事务所的徐卫东律师一边看判决书,一边安慰着李倩,听她诉说往事。

 

    离婚在即,丈夫腾挪产权

    十多年前,很多人的住房需求是依靠工作单位来解决的。那时的李倩20岁出头,经人介绍认识了张建刚。张建刚和他的父母是同一家单位的员工,家中还有一个姐姐和一个奶奶,一家五口人都住在单位分配的宿舍里。

    李倩和张建刚相识没多久,赶上张建刚父母所在的单位拆迁宿舍。拆迁后,单位会分配安置房,员工只需要缴纳极低的租金就可以居住。安置房按家庭人口数来分配,张建刚家再多一个人,就能多分一套房子。于是,李倩和张建刚赶在拆迁前领取了结婚证。

    1996年底,单位和张建刚一大家子人签订了拆迁安置协议。加上李倩,这个六口之家分到了三套安置房。张家协商后决定,张建刚和姐姐各住一套两居室,父母住一居室。父母年纪也大了,奶奶就和张建刚住在一起,由小夫妻来照顾。

    结婚后,李倩和丈夫有甜蜜有争吵,日子过得平淡而温馨。女儿的降生,也给这个小家庭增添了不少欢乐。然而,从2009年开始,两人的感情发生了变化,越来越没有话说,一年多后,离婚成了两人共同的选择。

    走上法庭后,李倩惊讶地发现,她和丈夫居住了十多年的房子竟然无法作为夫妻财产进行分割。原来,几年前房产改革时,单位将安置房出售给个人。张建刚作为单位员工具有优先购买权,可他却放弃了优先购买权,让奶奶购买。于是,奶奶就成了这套房子的产权人。

    后来,奶奶去世了,但张家一直没有处理这套房子。就在张建刚提出离婚前的一个月,张家决定按法定继承来处理,由张建刚的父亲来继承,并完成了过户。

    李倩明白了:如果张建刚当初买下房子,房子就成了夫妻共同财产,一旦离婚,就得分给女方一半。为了不让自家的房产旁落,他们就让奶奶买房,老人百年之后,房子再由张建刚的父亲继承。她和丈夫离婚时分房子,总不能分别人名下的房子。经过这样一番腾挪,产权彻底跟她没关系了。

    婚是离了,可法院认为,这套房产并不在李倩和丈夫任何一方的名下,不能作为夫妻财产进行分割。李倩对房产的归属有疑问,只能另行起诉。她把丈夫和公公告到了法院,认为他们串通一气转移了产权,要求法院判决公公办理的产权证无效。遗憾的是,安置房属于国企自管公房,按照相关规定,法律不受理这类房子的产权纠纷,无法立案。

 

    安置对象,居住权不能少

    两场官司,前前后后折腾了三年,面对这样的结果,李倩怎么也想不通,为什么法律不帮助自己讨回公道。徐卫东律师能够理解她的委屈,十几年夫妻一场,离婚后却一无所有。然而,如今房子在张建刚父亲的名下,在产权上确实和她没有什么关系了。

    张家以张建刚奶奶的名义买下房子,现在又过户到父亲名下,李倩追究产权就要追根溯源到房改时买卖的合法性。在李倩看来,张建刚是故意放弃优先购买权,防止她得到房产。按理说,李倩是张建刚的妻子,单位应该征询她的意见或者得到她的书面认可,可当时的政策没有现在规范,张建刚的奶奶就顺利购买了房子。

    以前的住房市场不像现在这样规范,特别是国企自管公房,各个企业有不同的规定,没有统一的标准,法院一般都不立案。因此,李倩想从源头推翻原来的买卖,争取到一部分房子的产权,基本上是无法实现的。不过,徐律师还是在众多材料中找到了对她有利的内容:“你是拆迁协议中的被安置人,这房子就应当有你的居住权。”

    拆迁时,李倩已经成为张家的一员,是被安置的对象,对房子有居住权。居住权和产权紧密相关,但又有一定的独立性。没有产权的人,也会有居住权。日常生活中,和产权人有亲属关系的人享有居住权,比如未成年的子女、需要赡养的父母等。除此之外,还有通过拆迁协议、租房合同等途径获得的居住权,李倩的居住权就源于拆迁协议。

    李倩居住的房子经过买卖和继承,现在已经归张建刚的父亲所有,虽然产权几经变化,但都不影响她的居住权。在她放弃居住权或者得到相应补偿之前,不管谁拥有这套房子的产权,都应该保障她的居住权。

    涉及国企自管公房的产权纠纷不能立案,但李倩现在可以通过打官司来争取居住权,让她和女儿先有一个住的地方。在律师的指导下,她再次来到法院,状告张建刚所在的单位,以及张建刚一家人。单位作为安置房的分配和管理者,张建刚家人作为共同获得安置房的对象,应当对她的居住权负责到底。

 

    判决在手,协议再添保障

    这一次,李倩提出的要求不涉及产权,而是居住权问题,法院自然受理了。

    单位找出拆迁、房改时的各种规定和资料,证明拆迁时李倩确实是被安置人,房改时将房产出售给张建刚的奶奶也符合规定。房子出售给个人后,单位对房子已经没有管理权,对李倩的居住权不再负责,她的权利应该由现在的产权人来保障。

    张建刚的父亲表示,房子归他所有,李倩已经和儿子离婚,他不同意李倩继续居住。在张建刚看来,当初结婚就是为了多分房,李倩作为他的妻子才能享有居住其中的权利,现在离婚了,李倩应该自动丧失居住权。

    法官对双方进行调解时明确告诉张建刚一家:“拆迁安置协议是有效的,里面写着李倩的名字,你们得保障她的居住权。”可张家一口咬定,李倩离婚后就和张家没关系了,说什么也不同意。

    调解不成,法院最终判决:根据拆迁安置补助协议,李倩作为应被安置人,享有居住权。现在产权属于张建刚的父亲,他仍应承担保障李倩居住的义务。总而言之,李倩对这套二居室具有居住权,谁也不能让她走。

    张家不能接受这样的判决,立即提起了上诉。二审法院认为原判决没有错误,还从伦理的角度劝解张建刚,李倩带个孩子也没再婚,作为前夫本来就负有帮助的义务,让母女流落街头有些不近人情,更何况李倩是被安置人,谁也不能剥夺她的居住权。

    这一次,张建刚一家终于让步了,表示可以保障李倩的居住权。不过因为她和张建刚已经离婚,继续住在一起不太方便。张建刚的父母愿意把一居室让给李倩母女独自居住,作为二居室的替代品,从而实现李倩的居住权。

    经过法官的调解,李倩终于和张建刚一家达成一致。她放弃对二居室的居住权,搬到张建刚父母的一居室里居住,居住权仅限她和女儿享有,不得将房屋出租或转借给其他人,居住期间所产生的费用由她承担。

 

律师提醒:买老房有什么法律隐患?

徐卫东  北京市邦盛律师事务所高级合伙人

中央电视台《法律讲堂》栏目嘉宾

2013年北京市“婚姻家庭专业十佳律师”

 

    李倩实现了居住权是令人欣慰的,可换个角度看这个案件,很多想买二手房的人可能就要担心了。在二手房市场中,很多属于个人的国企老房因为地段好、物业便宜、价格比新房低,还是比较受青睐的。购买二手房时,遇到像张建刚家的房子,他人享有居住权时,该怎么办呢?

    首先要注意的是,国企老房就算房本没问题,也要查清历史。就像这个案件中,房产属于张建刚的父亲,光看房本产权清晰,没有任何问题。可事实上,居住权在房本上是看不出来的,房子还有其他被安置人。一旦购买,被安置人可能就找上门来,要求新房主保障居住权。购买的房产是国企老房时,不仅要看房本,还要了解一下产权的变更情况,调查房产的历史和来源,看看房产曾经有没有其他被安置人,是否已经解决了安置问题等。

    其次为了防范风险,最好在协议中写明责任。方法也很简单,就是在买卖合同中约定:“此次交易买房人已经履行了全部义务,如果房产还有其他纠纷,由卖房人自行处置,买房人不承担任何责任。”这样的话,即使被安置人找上门,新房主也不用烦恼,可以完全交给卖房人去处理。